Комментарии Сергея Переведенцева выделены курсивом

Судить о надежности агентства только по его величине было бы неправильно...

1. «Крупное агентство всегда надежнее» 

Конечно, крупная компания с большой сетью филиалов не исчезнет в момент с вашими документами и деньгами, как фирма-однодневка. Однако не факт, что вас там непременно обслужат лучше, чем в агентстве помельче. Отдельные крупные агентства в последнее время стали заслуживать нарекания из-за «конвейерного» стиля работы. 

Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риэлторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя. 

ВАЖНО! 

Эти признаки - по совокупности - свидетельствуют о том, что фирма надежна: 
- компания состоит членом риэлторских организаций;

Совершенно ничего не гарантирующий показатель. Сделку ведет конкретный риэлтор, который может быль личностью не всегда благонадежной. Особенно это замечание верно, когда человек работает в данной компании менее 6 месяцев (достаточный срок, чтобы в компании успели понять, кто есть кто). К данному критерию обязательно добавляйте стаж работы риэлтора в данной компании. Если он вам кажется маленьким, просите передать ваше дело более опытному сотруднику (к примеру, начальнику его отдела).

- прозрачный и понятный договор, где, в частности, зафиксированы такие моменты: 
* объем услуг агентства с полным перечислением конкретных задач, за которые берутся его сотрудники (например: юридическое сопровождение сделки, проверка «чистоты» документов, поиск покупателя или продавца, реклама объекта и т. п.);

В договорах много красивой воды. Точного определения таким понятиям, как «проверка «чистоты» документов», «юридическое сопровождение» никто не даст вам, а тем более вы не сможете знать, выполнили ли риэлторы в полном объеме эту пресловутую проверку.

* стоимость услуг (в процентах или абсолютных цифрах) - этот пункт должен содержать конкретную сумму комиссии, а не обтекаемые формулировки; 
* четкое описание условий расторжения сделки (скажем, что будет, если впоследствии клиент передумает и решит продавать жилье самостоятельно);

Если вы ищите – никто вас не обяжет искать только через это агентство. Если вы продаете – избегайте слишком уж кабальных условий. Когда агентство занимается продажей, оно действительно тратит деньги, силы и время на рекламу. Вполне законным является требование оплатить расходы на рекламу в случае досрочного расторжения договора с вашей стороны. Только заранее оговорите объемы и стоимость этой рекламы, чтобы вам не предъявили счет на рекламу по центральным телеканалам в прайм-тайм.

* срок действия договора (и что будет, если этот срок закончился, а агентство своих обязательств не выполнило - нормально, когда клиент в этом случае ничего не платит).

Если вы продаете недвижимость, то будьте поосторожнее с подобными пунктами. Срок продажи квартиры – от 3-х до 6 месяцев. Сдачи квартиры в аренду – в зависимости от уровня цены от 1 недели до 2-х месяцев. Срок продажи коммерческой недвижимости может достигать года. Срок сдачи в аренду не самого уникального варианта – до 3-х месяцев. Если агентство не справилось со своими обязательствами в указанный срок – смело расторгайте договор. Это говорит о низком профессионализме и отсутствии опыта. Тем более, что чем дальше сделка, тем больше денег вы теряете.

2. «Идите туда, где меньше комиссия»

В последнее время многие агентства снизили комиссию. Однако всему есть предел. 

- Обещания сработать менее чем за 3% от сделки - должны насторожить, - предостерегает Анна ЕВСТРАТОВА, менеджер по развитию агентства недвижимости «Открытая компания». 

В частности, этот момент может означать, что часть реальной комиссии - скрытая. Например, закладывается в цену квартиры - о чем доверчивый покупатель или продавец не догадывается. 

Однако это не означает, что на комиссионных нельзя сэкономить. Основных путей два. 

Первый - заказать агентству только какие-то конкретные, наиболее важные для вас услуги. Скажем, вы можете сами заняться поиском вариантов своего будущего жилья, а агентству заказать только проверку «чистоты» документов продавца - в этом случае вы существенно сэкономите. 

Второй путь - обратиться в агентство, работающее по принципу своеобразного риэлторского супермаркета, - за разные этапы сделки отвечают разные сотрудники, имеющие конкретную узкую специализацию. За счет такого разделения труда общая стоимость услуг агентства оказывается ниже. 

Ценящая (уважающая) себя компания не будет и говорить с вами, если вы заикнетесь о снижении комиссионных. Если уж платить деньги риэлторам, то следует заставлять их отрабатывать свой хлеб по полной, а в таком случае лучше уж выбирать тех, кто умеет отрабатывать. Другими словами верна поговорка «Как заплачено, так и отбатрачено».

3. «Услуги «частника» стоят дешевле» 

- Дешевизна услуг «черного маклера» мнимая - он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство, - считает уже упоминавшаяся Анна Евстратова. 

Характерное слабое место «индивидуалов» - юридическая сторона вопроса. Между тем ошибки по этой части могут очень дорого обойтись: в лучшем случае - долгими судебными разбирательствами, в худшем - потерей прав на купленную квартиру. 

Я не согласен с Анной Евстратовой о том, что частник не оказывает всех услуг. Я бы сказал, что и агентства не оказывают всех услуг. Частник – это больше кот в мешке. Если агентство как-то можно проверить по слухам в городе, то частника можно выбирать только лишь по рекомендации тех, кто проводил с ним сделку. Не стоит обращать внимание на рекомендации просто хороших знакомых!!!

4. «Успех сделки зависит от личности риэлтора, поэтому лучше договориться с ним по-свойски» 

То, что успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риэлтора, - правда. Однако попытка в целях экономии договориться полюбовно, не заключая договор, чревата как минимум взаимным недопониманием: за какие именно услуги вы платите маклеру и чего от него ждете. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью. Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем записано, за что вы платите. 

Это – проблемы риэлтора. Получается, что заключая договор, вам объяснят, за что вы платите, а не заключая – не объяснят? Бред. Проблема в том, что риэлтор сравни душеприказчику. Это человек, которому вы доверяете решение одной из глобальных проблем своей жизни. Вы можете доверять человеку, который готов кинуть компанию, на которую он работает? Думаю, что это можно делать только тогда, когда он ваш родственник, или кто-то ближе этого.

5. «За 300 гривен можно получить список эксклюзивных адресов» 

А вот это достаточно распространенное кидалово. «Нормальное» риэлторское агентство берет деньги по результатам своего труда за реально оказанные услуги, перечень которых должен содержаться в договоре (см. «Важно»). Если же вам предлагают заплатить за информацию, причем авансом, вы общаетесь с характерной фирмой-однодневкой, специализирующейся исключительно на сборе денег с населения. 

Опять же, бред риэлторов. За 300 гривен действительно можно купить базу. И не просто базу, а ежедневные обновления в течении двух месяцев. А на сайте  http://posrednikam.net.ua эти базы раздаются бесплатно. Только найти такую компанию не просто. Обычно они ориентированы на работу с постоянными клиентами - маленькими агентствами, которые не могут позволить себе самостоятельно вести базу. А потому не сильно рекламируются.

6. «Лучший способ не быть обманутым - решать проблемы самому» 

Увы, как показывает статистика, проблемы с последующим оспариванием сделок в основном возникают у граждан, не привлекавших специалистов. 

Хотя, если вы не знакомы с рынком, не рекомендуется самостоятельно заниматься любыми сделками, в наибольшей степени это касается «альтернативы» - когда одна квартира продается, а другая взамен покупается. 

- Подготовка и проведение альтернативной сделки требует трудозатрат специалистов в объеме 140 - 180 часов. Ведь иногда проверка документов на приобретаемое жилье сродни детективному расследованию, - утверждает Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом». - У неспециалиста на это уйдет намного больше времени или неизбежно пострадает качество.

Купля-продажа квартиры – дело, с особенностями которого можно разобраться за две недели (столько времени занимает срок обучения «профессионального» риэлтора в достаточно серьезно настроенной Днепропетровской компании). Как вариант, если есть время, устроится на эти же две недели в риэлтерскую компанию и познать все секреты.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ 

Эти случаи считаются наиболее сложными и рискованными с юридической точки зрения - самостоятельно заниматься такими сделками категорически не рекомендуется: 

* квартира, которая покупается или продается, оформлена в собственность на заре приватизации (возможны нарушения прав детей, временно выписанных граждан и т. п.); 
* квартира - кооперативная (обычное дело - нарушения при оформлении); 
* продавцу жилье досталось по наследству; 
* за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась.

В таких случаях вы или покупаете квартиру, или не покупаете. Никакое агентство ничего не изменит и не проверит до конца. Безопаснее всего разобраться во всех нюансах и лишь после, поняв все настоящие и мнимые риски, принимать решение. А разбираться можно и вместе с риэлтором – в разговоре вы сможете понять его профессиональный уровень.

, , , ,