Большинство московских застройщиков потеряли интерес к небоскребам. Кроме того, против высоток все активнее выступают экологи и врачи.

Проект строительства второго кольца московских высоток буксует уже восемь лет - из 60 предполагаемых площадок освоено всего три. Столичные власти попытались реанимировать программу в этом году на новых условиях, но безуспешно.

История московских небоскребов берет начало 12 сентября 1947 года, когда было принято решение о строительстве в столице восьми высотных зданий. Страна, победившая в войне, обзаводилась высотками по политическим и идеологическим соображениям, поскольку основная причина строительства небоскребов на Западе - дороговизна земли в мегаполисах, заставлявшая девелоперов стремиться строить максимально возможные площади на минимальном пространстве,- для СССР была в то время не актуальна.

В подавляющем большинстве западных стран с 70-х годов XX века вообще не строят многоэтажного жилья (не говоря уже о высотном), даже социального, дотируемого и бесплатного. А земли у них не больше, чем у нас, и она не дешевле. В Западной Европе не только не строят, но и разбирают уже стоящие небоскребы. По такому пути пошли Берлин, Париж, Франкфурт-на-Майне, Милан. Зато в Москве к настоящему моменту как раз сформировался спрос на дома высокой этажности, и, по оценкам риэлторов, число желающих приобрести жилье в таком доме сегодня значительно больше, чем количество предложений.

Между тем хаотично строящиеся высотные здания далеко не всегда вписываются в существующую застройку столицы, нарушая архитектурную целостность микрорайонов, а также в некоторых случаях и нормы инсоляции, затемняя квартиры близлежащих домов. С точки зрения архитекторов, действительно удачных проектов высоток не так уж и много. Таковыми считаются башни "Квартала" на Ленинском проспекте, башни "Дон-строя" на Авиационной улице и "Редан" на Можайском шоссе.

В 1995 году возник проект под названием "Восьмая высотка Москвы". Его основой стала "Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы", разработанная в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана. В 1996 году компания "Агентство муниципального жилья" (АМН) представляла этот проект на выставке MIPIM-96 в Канне, однако инвесторов для его разработки найти так и не удалось. В итоге права на проект у АМН выкупила группа компаний "Конти", которая на его базе разработала программу "Новое кольцо Москвы", рассмотренную и одобренную президиумом архитектурного совета Москомархитектуры 28 марта 1996 года.

Для реализации программы в феврале 1999 года московское правительство учредило АО "Новое кольцо Москвы" (НКМ). Управляющей компанией проекта стала "Конти", которая выступила также инвестором и застройщиком пилотной высотки, 43-этажного жилого дома на Давыдковской улице. Приблизительный объем инвестиций в строительство высоток планировался на уровне $5 млрд. Проект предполагает до 2015 года строительство многофункциональных жилых комплексов высотой 30-70 этажей на 60 площадках общей площадью 400 тыс. кв. м. Все площадки расположены вдоль МКАД и четвертого транспортного кольца.

Несмотря на масштабность программы, с момента ее принятия работы начаты лишь на трех площадках. Задержка ее реализации объясняется рядом причин. Первая - сложность выделения земельных участков под строительство высотных зданий. Скученная планировка Москвы, ее насыщенность различными мелкими строениями и производствами создали дефицит земельных площадей, годных для высоток. В теле жилого массива башня высотой около 200 м ухудшает инсоляцию у домов в радиусе как минимум 100 м. Вторая причина - сложность поиска инвесторов. При реализации первых проектов город, выделяя участки, просил долю в размере 30-40% от общей площади. Теперь долю города надо отдавать не построенными площадями, а деньгами, причем заплатить вперед.

"Если строится дом в 10 тыс. кв. м и доля города составляет 30%, надо выложить сразу примерно $3 млн. Но если дом больше 11 тыс. кв. м, надо вперед отдать городу свыше $30 млн. Возникает необходимость разработки схемы, лояльной к инвестору, в виде поэтапной выплаты оговоренной суммы, тем более что гигантская проблема реконструкции пятиэтажек решается деньгами, которые привлекает инвестор",- поясняет президент и основатель компании "Конти" Тимур Тимербулатов. В результате 30 мая 2003 года Тимербулатов сложил с себя полномочия гендиректора НКМ, а "Конти" лишилась эксклюзивного права на строительство всех высотных зданий в рамках проекта и теперь участвует в программе на условиях, общих для всех инвесторов.

К настоящему моменту из 60 исходных площадок для высоток инвесторами отобрано лишь 25. По словам гендиректора НКМ Валерия Жилова, в первую очередь планируется построить 16 объектов, работы по трем из которых уже идут - "Эдельвейс" на Давыдковской (43 этажа, 85 тыс. кв. м), "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова (48 этажей, около 350 тыс. кв. м), "Вертикаль" на Ленинском проспекте (50 этажей, 114 тыс. кв. м). В этом году на аукционах должны быть проданы права на застройку девяти объектов (три в августе и шесть - в конце года). Еще четыре площадки получат инвесторов в следующем году. На сегодняшний день конкретные адреса определены по 32 объектам. Подготовительные работы ведутся на Карамышевской набережной, Дмитровском шоссе, Профсоюзной улице, Новоясеневском проспекте.

С целью поиска инвесторов для реализации дальнейших проектов городские власти планировали выставить на открытый аукцион три объекта: 35-этажное административное здание с подземной автостоянкой на Алтуфьевском шоссе, вл. 54 (стартовая цена $7,2 млн), 30-этажное административное здание в Семеновском переулке, вл. 21 (стартовая цена $5,2 млн) и многофункциональный жилой комплекс (24-33-этажные здания с подземным гаражом) в проезде Серебрякова, вл. 11-13 (стартовая цена $17,6 млн). Как отметили в пресс-службе тендерного комитета, "впервые право реализации столь крупномасштабных инвестиционных проектов в Москве определялось в ходе аукциона в условиях полной открытости".

Ожидалось, что торги пройдут оживленно: по словам гендиректора НКМ Валерия Жилова, 32 компании выкупили 54 комплекта документации, однако рискнули подать заявки всего шестеро (организаторы аукциона не разглашают названия претендентов). Остальные решили, что стартовые условия и обременение по участкам делают проекты невыгодными. "На Серебрякова надо вывезти около тысячи частных гаражей. По нашим расчетам, стартовая цена завышена как минимум на $5 млн",- утверждает Виталий Холод, представитель корпорации "Социальная инициатива".

В итоге первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк объявил, что квалификационный отбор, предшествующий аукциону, из шести претендентов прошла одна лишь компания "Строймонтаж". Аукцион с одним участником городские власти заранее признали несостоявшимся. Кстати, конкурс на строительство высоток срывается не в первый раз - в прошлом году также не нашлось желающих взяться за строительство высотки в проезде Серебрякова.

Для будущего аукциона, проведение которого планируется в августе, квалификационные требования смягчены. Вместо банковских гарантий от потенциального инвестора потребуют гарантийное письмо, кроме того, наличие трехлетнего опыта работы на рынке теперь будет относиться не к инвесторам, а к привлекаемым ими подрядчикам. Сроки реализации инвестиционного контракта увеличены с трех до четырех лет, на 9,7-10,2% снижена стартовая цена лотов.

Тем временем столичные власти уже подыскали партнера по проектированию высоток. В апреле во время визита главы американской архитектурной фирмы Фрэнка Уильямса между его фирмой "Фрэнк Уильямс и партнеры" и управлением "Моспроект-2" был подписан протокол о намерениях, суть которого вести совместную работу по проектированию и контролю за строительством высотных и сверхвысотных зданий в Москве. Для работы в российской столице компания планирует привлечь команду инженеров и техников, при участии которых возведено 70% небоскребов Нью-Йорка. В июне "Фрэнк Уильямс и партнеры" создала с московским правительством совместное предприятие ISC (International Subscrapers Corporation), которое займется проектированием трех 50-60-этажных зданий.

Кроме того, правительство Москвы уверяет, что к программе "Новое кольцо Москвы" проявила интерес японская Sumitomo, многопрофильная корпорация, занимающая 18-е место в рейтинге крупнейших компаний планеты журнала Fortune. "Sumitomo, имеющая опыт высотного строительства, планирует выступить консультантом программы НКМ в архитектурно-конструкторской области, а также стать девелопером отдельных проектов",- сообщил руководитель пресс-службы стройкомплекса Игорь Каневский. Однако в ближайшем аукционе инвестконтрактов НКМ Sumitomo, по данным господина Каневского, участвовать не будет.

Заметим, что даже в Токио, считающемся мировым лидером и законодателем моды на высотное жилье, тормозятся проекты новых жилых небоскребов. В исследованиях японских специалистов говорится, что более разреженный воздух последних этажей небоскребов разрушающе влияет на сердечно-сосудистую систему. Но особенно от проживания в небоскребах страдают дети, умственное и физическое развитие которых более замедленное по сравнению со сверстниками с нижних этажей. По исследованиям американских психологов, возможны различные психические расстройства, которые возникают у людей, длительное время находящихся на значительном удалении от поверхности земли.

Проживание на верхних этажах высотных домов может вызвать состояние тревоги, настороженности, паники, подавленности. В свою очередь, проект строительства высоток в штыки восприняли столичные экологи. "Мы постараемся соблюсти разумный баланс между интересами застройщиков и населения,- говорит Галина Тощева, и. о. начальника главного управления Минприроды по Москве.- Во-первых, чтобы искусственно не концентрировать население. Во-вторых, эксплуатация высотных зданий в разы сложнее, чем домов меньшей этажности. Однако большинство поступающих к нам планов предлагают на месте снесенных строить дома повышенной этажности. Эти планы не будут приняты".

По материалам "Коммерсанта"

, , , ,